Ризики покупця при покупці квартири або купити квартиру і не залишитися без штанів.
Досить багато людей погодяться зі мною, що в угодах найбільше ризикує покупець.
Саме він, укладаючи угоду, угоду з купівлі квартири може зіткнутися з тим, що гроші віддав, а угоду визнали недійсною. Та шукай потім many у полі…
Нескладно уявити собі, що ось він цей довгоочікуваний момент отримання ключів від квартири, який відбувається зазвичай у Регпалаті або на порозі новопридбаної квартири.
Покупець щасливий та задоволений своїм новим придбанням. А чому б і ні?! Він має на це право! Скрупульозний підбір варіантів, здавалося б нескінченні перегляди, напружені переговори та швидке оформлення угоди, і ось він результат.
На цьому можна було б поставити крапку для тих людей, які не звикли дивитися дещо поперед себе. А ось для тих, хто більш завбачливий – повернемося до початку і дізнаємося, які ризики чекають навіть на обізнану людину.
Справа в тому, що радість від покупки нової квартири може зійти нанівець, якщо несподівано з'явиться ризик її втратити.
І навіть не тому, що купівля-продаж здійснювалася за участю шахраїв, а просто тому, що на це є передумови.
Варто також зазначити, що найчастіше закон, у таких випадках, на стороні колишніх власників житла.
Ризики покупця при купівлі квартири у 2018 році
1. Насамперед, щоб уникнути ризиків, звертайте увагу на вартість об'єкта. Якщо його ціна на 20-25% нижча за ринкову, то є велика ймовірність того, що з квартирою щось «не чисто». Безкоштовний сендвіч лише з неліквіду;
2. Якщо Вам кажуть, що власник не може бути присутнім на угоді та оформлення документів буде здійснюватись за довіреністю, то це ознака майбутніх ускладнень і має Вас насторожити.
Якщо Ви наважитеся все-таки купити цю квартиру, то підходите до цієї справи з особливою ретельністю. Деякі банки взагалі виключають роботу з довіреностями, наприклад, Росбанк, свого часу. Це як один із жорстких варіантів виключення ризику покупця квартири;
3. Наступне, на що необхідно звернути увагу, щоб нівелювати ризики покупця при купівлі квартири – це кількість продажів, обраної вами квартири та інтервал їх проведення. Чим більше власників житла було у цієї квартири, тим обережніше треба приймати рішення про її купівлю;
4. Обов'язково постарайтеся зустрітися з власником та, по можливості, побачити прописаних у квартирі осіб. Зверніть увагу на його адекватність. Наразі банки вимагають від власників довідки ПНД та НД, щоб упевнитись у тому, що останній здоровий.
Щодо раніше прописаних осіб, особливо які передали в дар частину своєї частки справжньому власнику, то вони, в даному випадку, мають бути ретельно перевірені.
Якщо цього не зробити, можливо, в один «прекрасний» момент, квартира, в судовому порядку, може бути у Вас відібрана;
5. У разі придбання об'єкта нерухомості за готівку органи юстиції техпаспорт не вимагають угоди. Однак Вам необхідно у колишнього власника вимагати цей документ БТІ.
Інакше, якщо в квартирі було зроблено перепланування - Ви про це можете не дізнатися, але пізніше заплатити штраф і ще за оформлення документів у поєднанні з запланованим ремонтом;
6. У разі зазначення в договорі купівлі-продажу не всієї вартості квартири ризики зростають. Ні для кого не секрет, що в даний час для того, щоб не сплачувати податки, продавці йдуть на хитрість і проводять т.зв. "Мільйонні" договори.
В результаті, у разі визнання такої угоди недійсною або розірваною з якоїсь причини, Ви отримаєте назад лише ту суму, яка вказана у договорі. Щоб уникнути таких делікатних ситуацій, необхідно правильно оформляти розписки і передавати гроші;
7. Наявність у прописаних неповнолітніх дітей, куди і коли їх було виписано. Якщо дітям не було надано інше житло замість умов проживання не гірше попереднього, то це т.зв. "міна уповільненої дії" для нового власника.
Практика показує, що за порушення прав дитини такі об'єкти повертаються через суд дітям і страждають безневинні покупці — це основний і серйозний ризик при купівлі квартири;
8. Складається чи перебував власник у шлюбі. Вам необхідно буде з'ясувати, чи купувалась ця квартира на момент одруження чи ні. Якщо власник був одружений на момент придбання квартири, то другий чоловік теж має на неї право, незалежно від кого вона оформлена.
Тоді буде потрібна згода чоловіка на продаж квартири, інакше після покупки ви ділитимете з ним частину придбаної нерухомості.
Той самий результат може вас чекати, якщо власник у розлученні, але менше трьох років. Колишній чоловік(а) може заявити про свої права на частину придбаної вами квартири — це неприємний ризик покупця;
9. Обов'язково зверніть увагу, чи є серед виписаних із квартири осіб той, хто відбуває термін у місцях ні таких віддалених. Закон передбачає право таких осіб на відновлення у праві прописатися та жити у такій квартирі;
10. Серед підстав набуття права власності на квартиру зверніть увагу на отримання його у спадок. При цьому обов'язково перевірте – це заповіт чи успадкування за законом. Навіщо це робити? Для того щоб бути в курсі від якогось спадкоємця чекати претензій на даний об'єкт.
В цьому випадку можна з колишнім власником підписати угоду, в якій він зобов'язується, якщо з'являться інші спадкоємці — передати їм частину грошових коштів, отриманих з продажу об'єкта нерухомості;
11. Не зайвим буде перевірити, чи знаходиться вибрана вами квартира під обтяженням або об'єктом спору в суді, це істотно знизить ризики при купівлі квартири.
Резюме щодо ризиків покупця
- Сподіваюся, що ця вибірка дасть вам розуміння основних ризиків покупця.
- Смію зауважити лише, що цей список не є вичерпним, і кожна ситуація по квартирі суворо індивідуальна.
До речі, ви завжди можете поставити питання повноцінному юристу, який займається вирішенням перерахованих у статті делікатних питань. Він допоможе нівелювати ризики або вирішити проблему, якщо у вас вже щось трапилося.
Безкоштовно поставити запитання юристу можна у вкладці «Фахівці»
Успішних покупок!
На відміну від придбання квартири в новобудові, на вторинному ринкуви набуваєте саме права власності, що підтверджується свідоцтвом про державну реєстрацію права на ваше ім'я (до липня 2016 року). І тут теж на вас можуть чекати підводні камені, через які можна втратити і гроші і житло.
Із чим може зіткнутися покупець при покупці житла на вторинному ринку? Перелічу основні ризики:
1. Поява невказаних раніше спадкоємців, які могли б претендувати на квартиру, що купується.
Таке може статися майже з будь-якою квартирою, що продається за документами, що підтверджують право на спадщину (свідоцтво про право на спадщину згідно із законом чи за заповітом). Також не варто забувати про осіб, які можуть мати право на обов'язкову частку у спадок.
2. Порушення прав неповнолітніх під час приватизації.
Це порушення часто зустрічається з документами, що оформлялися майже до середини 2000-х років. Для того, щоб потім не мати справи з опікунською радою, дітей не включали до власників під час приватизації або виписували перед приватизацією. Що однозначно є порушенням їхніх прав.
3 . Порушення прав неповнолітніхпри здійсненні попередніх угод з нерухомістю.
Свого часу, щоб не проходити опікунська рада, неповнолітніх дітей виписували із квартири перед продажем. Це теж може спричинити звернення до суду за відновленням їх прав.
4. Право користування та проживання у квартирі зберігають певні особи, які можуть з'явитися після покупки вами квартири і через суд вселитися у вашу квартиру.
Право користування квартирою можуть зберігати особи, які убули у в'язницю, військовослужбовці раніше теж виписувалися з квартири до проходження служби. Також могли бути особи, які зберігають право користування за попередніми договорами, яких при здійсненні подальших угод не вказували у договорах купівлі-продажу (реальний випадок із нашої практики).
5. Порушення переважного права покупкипри продажу часток чи кімнат.
Згідно з цивільним кодексом, при продажу частки у квартирі чи кімнаті продавець зобов'язаний запропонувати викупити її сусідам/частковим співвласникам. Іноді це зробити важко і продавці різними шляхами оминають цю вимогу законодавства.
6. Порушення прав подружжя.
За сімейним кодексом, майно нажите у шлюбі є спільною власністю подружжя. І, природно, розпоряджатися їм вони мають разом. При угодах з нерухомістю таке розпорядження оформляється як нотаріального документа одного з подружжя про згоду продаж. На жаль на практиці нерідко розкриваються випадки, коли це правило не дотримується.
7.Заперечення правочину особою, яка могла не розуміти наслідків своїх дій(Особи, які страждають на алкоголізм, наркоманію, психічні хвороби).
Хоча перебування на обліку в психоневрологічному чи наркологічному диспансері не забороняє громадянам здійснювати угоди, варто уважно ставитися до купівлі житла у цієї групи громадян та підстрахуватися.
Купівля нерухомості для простого російського мешканця пов'язана з труднощами. Проблеми починаються з першого етапу — вибору квартири, що відповідає потребам і можливостям. Незважаючи на бурхливе зростання новобудов, доступна житлова площа, як і раніше, в дефіциті. Закономірно у потенційного покупця з'являються болючі сумніви: на якому варіанті житла зупинитись — первинному чи вторинному?
У цій статті ми розповімо про особливості придбання «вторинки». Почнемо з нюансів, на які потрібно звернути увагу під час огляду вторинної житлоплощі, та закінчимо документальним супроводом угоди.
Купівля квартири на вторинному ринку
Отже, ви зупинили свій вибір на "вторинці". Його плюси: ви одразу стаєте власником готової власності, самі вибираєте підходящу саме для ваших обставин інфраструктуру району майбутнього проживання, адекватних сусідів, отримавши ще неабияку економію порівняно з варіантом «новоділа». І головне – можна вселятися одразу!
Є й мінуси. Чи можливо передбачити всі «підводні течії» такого придбання? Відповідь фахівців однозначна: можна, але лише добре засвоївши компетентні поради. І перший із них – ніколи не укладайте угоду без ретельного огляду нерухомості.
Основні моменти попереднього огляду вибраного об'єкта
Критерії та пріоритети в оцінці переваг чи недоліків у кожного свої, тому варто керуватися об'єктивними показниками, на які вказують експерти.
При покупці житла на вторинному ринку слідуйте плану, якого зазвичай дотримуються досвідчені фахівці.
Обов'язково вивчіть історію квартири перед покупкою.
Зовнішній огляд
- Починати знайомство краще з огляду прибудинкової території та загального стану будинку:Зверніть увагу на благоустрій двору
, а саме: наявність дитячих та спортивних майданчиків, озеленення, зручних лавок, паркувальних місць, огорож, доглянутості та чистоти. - Занедбаний вигляд, бруд і сміття можуть бути непрямим свідченням того, поряд з ким вам доведеться жити і спілкуватися, і багато скажуть про недбайливих керуючих.Старі будинки часто перебувають у поганому стані
- . Придивіться до зовнішнього вигляду: чи є тріщини стін, балкони.Вивчіть під'їзд усередині
- : стан сходових прольотів, сміттєпроводу. Переконайтеся в справності ліфта, чи немає потік від даху.Поговоріть із мешканцями будинку
, і з'ясуйте, як давно проводилася заміна загальнобудинкових комунікацій.
Проводиться поетапно та передбачає наступну послідовність дій:
Методичний, крок за кроком, огляд виявить явні та приховані недоліки, що допоможе зменшити ціну покупки та уберегти від проблем після в'їзду в нове житло.
Непогано запросити із собою досвідчених фахівців, здатних оцінити якість сантехнічних робіт, правильність електророзведення та підключення комунікацій, обсяг усунення виявлених недоліків. А ще краще зробити офіційну незалежну експертизу технічного стану квартири або зажадати від продавця.
Не забувайте: роблячи серйозне придбання, не можна заплющувати очі на очевидні мінуси. Торгуйтесь чи шукайте гідний ваших вкладень варіант.
Укладання попереднього договору
Отже, варіант обраний і настав час закріпити його за собою. Передача продавцеві частини суми в рахунок майбутньої покупки має бути документально оформлена, інакше у випадку угоди, що не відбулася, ці кошти можуть бути втрачені для вас. Тому полягає. У ньому позначаються такі пункти:
- Паспортні та контактні дані осіб, що здійснюють угоду (продавця та покупця), адреси фактичного місцезнаходження.
- Адреса та опис квартириза яку вноситься аванс (завдаток).
- Строк укладання угоди та підписання договорукупівлі-продажу.
- Ціна покупкиз урахуванням комісійної виплати та заборона на її зміну.
- Сума авансу(Завдатку). При внесенні авансу полягає.
- Термін повернення застави, якщо угода не відбулася з вини продавця
- Термін визволення квартири: зняття мешканців з реєстраційного обліку та прибирання особистих речей.
Аванс і завдаток розрізняються за способом повернення покупцю: завдаток виплачується у подвійному розмірі.
Передача завдатку має бути зафіксована у розписці від покупця.
Обов'язкові документи при купівлі квартири-вторинки
Ще одне одне важливе завдання, яке має вирішити покупець, — перевірка документів для операції купівлі-продажу. Усі вони мають бути оригіналами:
На документах, що встановлюють право, зупинимося докладніше. Такими є договори дарування, наслідування (заповіт), купівлі-продажу. Форма переходу прав має значення визначення кола додаткових документів.
- У спадок. Необхідна письмова згода інших спадкоємців за їх наявності.
- За договором дарування. Таке право може бути відчужено дарувальником при завданні майну значної шкоди. Інформація про те, як правильно оформити даровану квартиру
Купівля нерухомості – справа дуже відповідальна. Але, незважаючи на це, обман при купівлі квартири – дуже поширене явище. Для того щоб уникнути обману при покупці квартири з боку продавця, вивчіть житлоплощу, що уважніше продається, і правовстановлюючі документи на неї.
Ризики при покупці квартири
Багато хто бачив оголошення в друкованих виданнях про купівлю/продаж квартири без посередників. З одного боку, такий підхід суттєво економить кошти обох сторін. Але з іншого, значно підвищує можливість настання несприятливих наслідків.
Досвідчений ріелтор чи юрист зможе на початкових етапах вирішити всілякі проблеми, які можуть ускладнити укладання угоди надалі. Тому, якщо у вас є можливість, скористайтеся послугами професіоналів.
Статистика, яку ведуть агентства нерухомості та правоохоронні органи, показує досить високий рівень шахрайських дій під час проведення угод купівлі-продажу.
Пов'язані такі дії насамперед із наданням підроблених документів. Безперечно, перевірити справжність всіх документів ми не зможемо, оскільки не до всіх баз даних є відкритий доступ; але, наприклад, про наявність «зайвих» людей у квартирі цілком можна дізнатися з виписки з домової книги.
Наступний ризик пов'язаний із розрахунками за договором купівлі-продажу. Найчастіше фінансові операції між продавцем і покупцем здійснюються готівковим розрахунком. З одного боку, це економить час, з іншого, є можливість втратити всі гроші.
Зверніть увагу на ті випадки, коли продавець наполягає на терміновому продажу квартири і навіть готовий зробити «непогану знижку». Як правило, це може бути пов'язано з тим, що власник квартири не є сумлінним покупцем.
Як купити квартиру без ризику?
Отже, розглянемо докладніше аспекти, на які варто звернути увагу при покупці житла.
Оформлення документів.Безперечно, довіряти продавцю треба. Але не забудьте перевірити його слова. Ми з вами розуміємо, що угоди з купівлі-продажу квартири не найдешевші, тому і ставитися до них треба з усією обережністю.
Нам потрібно перевірити такі документи:
Оглядаємо зовнішній виглядквартири. Відразу з'ясовуємо всі моменти, які можуть насторожити. Наприклад, двері, що погано закриваються, патьоки на стелі і т.д. Після бійки кулаками махатиме пізно.
Звертаємо увагу на ціну. Загалом ви повинні мати загальне уявлення про вартість нерухомості у вашому суб'єкті. Таку інформацію можна отримати, провівши моніторинг ринку нерухомості.
Чи не знаєте свої права?
І, відповідно, якщо квартира непогана, але ціна знижена, то в чомусь тут каверза. Безперечно, можливий і «хороший» варіант, коли власник просто не знає цін і виставив квартиру на продаж, не подумавши, чи йому терміново потрібні гроші.
Але трапляються випадки, коли в справу вступають шахрайські схеми. Наприклад, оформлення угоди купівлі-продажу за підробленими документами. Перевірте все ретельно.
«Особливі» варіанти продажу квартири
Тут ми коротко розглянемо 3 ситуації: продаж квартири з переуступки прав, продаж квартири, отриманої у спадок, та продаж квартири, яка перебуває у частковій власності.
- Продаж квартири по переуступці права. Такий варіант можливий за двома договорами: договір пайової участі у будівництві та попередній договір купівлі-продажу.
Як стверджують фахівці, найбезпечнішим є договір пайової участі у будівництві. Пов'язано це з тим, що, крім положення Цивільного кодексу, у покупця з'являється додатковий «захист» по 214-ФЗ. Але такий договір передбачає відступлення прав лише за згодою із забудовником. Більше того, якщо квартира була куплена в іпотеку, то потрібно ще й дозвіл від банку.
Якщо був підписаний договір переуступки права, а забудовник не виконав свої зобов'язання, то до первісного власника не може бути жодних претензій. Поступка права має бути зареєстрована. Виняток – договір попередньої купівлі продажу.
- Купівля квартири, отриманої у спадок. Спадкування відповідно до законодавства може бути згідно із законом та за заповітом. У тому і в іншому випадку можлива передача квартири спадкоємцям.
Але закон «негласно» встановлює пріоритет за заповітом. Основними шахрайськими схемами у разі є підробка заповіту.
За законом існує кілька черг наслідування. До першої належать близькі родичі померлого – діти, подружжя, батьки. Але є ще одна «позапланова» черга – по праву уявлення. Такі спадкоємці мають пріоритет.
Крім цього, можлива так звана «заповідальна відмова», коли померлий у заповіті вказує на те, що, наприклад, його син повинен забезпечити матір житлом до кінця її життя.
Тому якщо синові раптом заманеться продати квартиру, отриману у спадок, мати користуватиметься своїм правом на проживання за відмовою.
Основною проблемою при купівлі квартири, отриманої у спадок, є "раптове" оголошення спадкоємців, яких не включили в чергу. Це з тим, що у повноваження нотаріусів не входить перевірка всіх родичів померлого; вони лише «фіксують» всіх громадян, які звертаються за спадщиною у строк, встановлений законом.
Другий аспект, на який слід звернути увагу – це ситуація, коли продавця визнають «негідним» спадкоємцем, а угода купівлі-продажу вже оформлена.
Приклад із практики: на спадщину у вигляді квартири претендували брат та сестра. Після відкриття спадщини квартира була поділена між ними двома. Через якийсь час сестра «зникає», хоча брат стверджує, що вона вийшла заміж та поїхала. Насправді весь цей час він тримав її замкненою в підвалі. Квартира, звичайно, була «переписана» на нього, і він її продав. Але сестрі якимось чином вдалося вибратися та добігти до поліції. А далі, як у бразильському серіалі: суд оголошує брата «негідним» спадкоємцем і повертає сестрі квартиру. Все було б добре, але що робити в цьому випадку сумлінному покупцю? Подавати позов до брата про витребування грошей переданих за квартиру.
- Купівля квартири, що перебуває у спільній власності). Відповідно до чинного законодавства, існує спільна пайова та спільна спільна власність.
Головною особливістю правочинів з таким майном є те, що на розпорядження спільною власністю має бути отримана згода всіх власників: воно може бути виражене у формі нотаріально посвідченої згоди; або ж власники включаються як сторони до договору купівлі-продажу та розписуються кожен за себе.
Найпоширеніша ситуація - продаж квартири, яка перебуває у власності двох подружжя. Або можливий інший варіант: квартира у власності у чоловіка, дружина просто прописана, але нерухомість куплена у шлюбі; відповідно, для продажу житлоплощі у будь-якому випадку потрібна згода дружини.
В іншому випадку угода може бути визнана недійсною. До суду такі громадяни (чиєї згоди не «запитали) можуть звернутися протягом 1 року з моменту, коли вони дізналися або повинні були дізнатися про вчинення правочину.
Окремим питанням стоїть ситуація, коли одним із власників квартири є дитина. Крім згоди органу опіки та піклування на вчинення правочину, батькам чи законним представникам необхідно надати дитині «нові» умови для проживання не гірші, ніж були раніше. Якщо цього не виконають, то неповнолітній зберігає право на користування квартири, навіть якщо вона вже у власності у іншої особи.
Усіх непередбачених ситуацій ніколи не передбачиш. Головне, у разі складних питань не губитися, а вирішувати їх у міру надходження.
Якщо ви будете впевнені в «правильності» та достовірності всіх поданих документів з боку продавця, то вам буде набагато легше. А якщо ще й зверніться до ріелторів, позбавте себе витраченого даремно часу і душевних сил.
При купівлі квартири багато покупців роблять багато помилок, як юридичних, так і фінансових. Купити квартиру не складно, але треба робити все обдумано, щоби потім не пошкодувати. Щоб уникнути ризиків, можна звернутися до посередницького агентства, ріелтери в якому забезпечать супровід угоди. Але цей варіант дуже дорогий, тому багато людей вирішуються на придбання квартири самостійно.
Ризиків на вторинному ринку нерухомості дуже багато і на ньому промишляє дуже багато шахраїв. Якщо ви пригляньте квартиру, то насамперед слід уважно познайомитися з паспортом власника, а також з правом власності на квартиру. Слід переконатися у справжності цих документів, тому що дуже часто на вторинному ринку продають квартири за підробленими документами і кількома покупцями за один день. Щоб цього не трапилося, обов'язково переконайтеся, що перед вами дійсно справжній власник квартири, що продається. Для цього можна поговорити із сусідами, які розкажуть вам, чия це квартира.
Фахівці не радять купувати квартиру, яка була лише нещодавно отримана у спадок. У цьому випадку дуже великий ризик, що з'являться й інші претенденти на ваше житло і доводитимуть свої права в суді. Щоб цього не трапилося, краще відмовтеся від купівлі нещодавно успадкованої квартири.
Угоди з нерухомістю, особливо вторинною, по праву вважаються ризикованими з тих, які найчастіше укладають наші співгромадяни. Так, наприклад, ретельної перевірки та часу вимагає покупка квартири, права власності на яку належать неповнолітньому. У цьому випадку вам доведеться довго чекати дозволу опікунської ради на продаж такої квартири. Якщо дитина володіє лише часткою або просто прописана в квартирі, то також потрібна довідка про дозвіл продажу такої квартири.
Дуже часто житло продають недієздатні люди, а їхні опікуни пізніше починають судові позови, доводячи, що квартиру було продано незаконно. Якщо у вас виникнуть якісь сумніви щодо дієздатності продавця, обов'язково попросіть довідки з відповідних диспансерів. Це ви можете зробити і без будь-яких підозр, щоб підстрахуватися.
Непоодинокі випадки продажу житла на вторинному ринку за дорученням. Досвідчені ріелтери вважають, що купувати квартиру за дорученням дуже ризиковано, адже довіреність можна отримати силою чи обманом, а пізніше ошуканий колишній власник житла починає доводити свої права у суді та угоди, як правило, анулюють. Але якщо вам дуже сподобалася квартира, то обов'язково влаштуйте особисту зустріч із власником житла та з'ясуйте мотиви видачі документа.
На вторинному ринку нерухомості дуже багато шахраїв, а угоди сповнені підводного каміння та неприємних сюрпризів. Щоб не потрапити в халепу, при найменших сумнівах звертайтеся за консультацією до досвідченого юриста, яка коштуватиме набагато дешевше за гроші, втрачені на невдалій угоді. Вигідною вам угоди!