Сатып алушының пәтер сатып алу немесе пәтер сатып алу және шалбарсыз қалмау кезіндегі тәуекелдері.
Көптеген адамдар транзакцияларда сатып алушы ең көп тәуекелді қабылдайтынымен келіседі.
Дәл ол пәтер сатып алу туралы мәміле жасасу кезінде ақшаны бергені және мәміле жарамсыз деп танылған фактісімен бетпе-бет келуі мүмкін. Содан кейін далада көп іздеңіз ...
Бұл әдетте Тіркеу палатасында немесе жаңадан сатып алынған пәтердің табалдырығында болатын пәтер кілтін алудың көптен күткен сәті екенін елестету оңай.
Сатып алушы жаңа сатып алғанына риза және риза. Неге болмасқа?! Оның бұған құқығы бар! Опцияларды мұқият таңдау, шексіз болып көрінетін көріністер, шиеленісті келіссөздер және мәміленің жылдам орындалуы - бұл нәтиже.
Бұл өзінен біршама алға қарауға дағдыланбаған адамдардың соңы болуы мүмкін. Бірақ сақтық танытатындар үшін басына оралайық және тіпті хабардар адамды қандай қауіптер күтіп тұрғанын білейік.
Өйткені, күтпеген жерден айырылып қалу қаупі болса, жаңа пәтер сатып алу қуанышы сөнуі мүмкін.
Тіпті сатып алу-сату алаяқтардың қатысуымен жүргізілгендіктен емес, жай ғана бұл үшін алғышарттар болғандықтан.
Сондай-ақ, мұндай жағдайларда заң көбінесе бұрынғы үй иелерінің жағында екенін атап өткен жөн.
Сатып алушы 2018 жылы пәтер сатып алу кезінде тәуекел етеді
1. Тәуекелдерді болдырмау үшін ең алдымен объектінің құнына назар аударыңыз. Егер оның бағасы нарықтық бағадан 20-25% төмен болса, онда пәтерде бірдеңе «таза емес» болу ықтималдығы жоғары. Тегін сэндвич тек сұйық емес заттардан;
2. Егер сізге меншік иесінің мәміледе қатыса алмайтыны және құжаттардың сенімхат бойынша ресімделетіні айтылса, бұл болашақ асқынулардың белгісі және сізді ескертуі керек.
Егер сіз бұл пәтерді сатып алуды шешсеңіз, онда бұл мәселеге ерекше сақтықпен қараңыз. Кейбір банктер бір уақытта сенімхатпен жұмыс істеуді болдырмайды, мысалы, Росбанк. Бұл пәтер сатып алушының тәуекелін жоюдың қатаң нұсқаларының бірі;
3. Пәтерді сатып алу кезінде сатып алушының тәуекелдерін теңестіру үшін назар аудару қажет келесі нәрсе - сіз таңдаған пәтерді сату саны және олардың орын алу аралығы. Бұл пәтерде неғұрлым көп үй иелері болса, соғұрлым оны сатып алу туралы шешімді мұқият қабылдау керек;
4. Міндетті түрде иесімен кездесуге тырысыңыз және мүмкіндігінше пәтерде тіркелген адамдарды көріңіз. Оның сәйкестігіне назар аударыңыз. Қазіргі уақытта банктер иелерінен соңғысының сау екеніне көз жеткізу үшін PND және ND сертификаттарын беруді талап етеді.
Бұрын тіркелген тұлғаларға келсек, әсіресе өз үлесінің бір бөлігін нақты иесіне сыйға тартқандар, бұл жағдайда олар мұқият тексерілуге тиіс.
Егер бұл жасалмаса, бір «керемет» сәтте пәтер сізден сот арқылы алынуы мүмкін;
5. Мүлікті қолма-қол ақшаға сатып алған жағдайда әділет органдары мәміле үшін техникалық паспортты талап етпейді. Дегенмен, бұл BTI құжатын бұрынғы иесінен сұрау керек.
Әйтпесе, егер пәтерде қайта жоспарлау жүргізілген болса, сіз бұл туралы білмеуіңіз мүмкін, бірақ кейінірек айыппұл төлеуге тура келеді, сонымен қатар жоспарлы жөндеумен бірге қағазбастылық үшін;
6. Егер сатып алу-сату шартында пәтердің барлық құны көрсетілмесе, тәуекелдер артады. Жасыратыны жоқ, қазіргі таңда сатушылар салық төлемеу үшін қулыққа барып, әйтеуір істі жүзеге асырып жатыр. миллион долларлық келісім-шарттар.
Нәтижесінде, егер мұндай мәміле қандай да бір себептермен жарамсыз деп танылса немесе тоқтатылған болса, сіз тек келісімшартта көрсетілген соманы қайтарасыз. Мұндай нәзік жағдайларды болдырмау үшін түбіртектерді дұрыс рәсімдеу және ақша аудару қажет;
7. Есепке алынған кәмелетке толмаған балалардың болуы, олардың қайда және қашан шығарылғаны. Егер балалар бұрынғысынан кем емес өмір сүру жағдайлары үшін басқа баспанамен қамтамасыз етілмесе, онда бұл деп аталады. жаңа иесі үшін «сағат бомбасы».
Тәжірибе көрсеткендей, егер баланың құқықтары бұзылса, мұндай объектілер сот арқылы балаларға қайтарылады және жазықсыз сатып алушылар зардап шегеді - бұл пәтер сатып алу кезіндегі негізгі және ауыр тәуекел;
8. Меншік иесі немесе некеде болғаны. Бұл пәтер некеде тұрған кезде сатып алынған ба, жоқ па, соны анықтау керек. Егер пәтерді сатып алу кезінде иесі некеде болса, онда кімге тіркелгеніне қарамастан, екінші жұбайы да оған құқылы.
Содан кейін сізге пәтерді сатуға жұбайыңыздың келісімі қажет болады, әйтпесе сатып алғаннан кейін сіз онымен сатып алынған мүліктің бір бөлігін бөлісесіз.
Егер иесі ажырасқан болса, бірақ үш жылдан аз уақыт ішінде сізді дәл осындай нәтиже күтуі мүмкін. Бұрынғы жұбайы сіз сатып алған пәтердің бір бөлігіне өз құқықтарын талап ете алады - бұл сатып алушы үшін жағымсыз тәуекел;
9. Пәтерден шығарылғандардың арасында соншалықты алыс емес жерлерде қызмет ететіндердің бар-жоғына назар аударыңыз. Заң мұндай адамдардың тіркеуге тұру және мұндай пәтерде тұру құқығын қалпына келтіру құқығын қамтамасыз етеді;
10. Пәтерге меншік құқығына ие болу негіздерінің ішінде оны мұрагерлік жолмен алуға назар аударыңыз. Бұл жағдайда заң бойынша өсиет немесе мұрагерлік екенін тексеріңіз. Неліктен мұны істеу керек? Осы объектіге тағы қандай мұрагерден талап қою керектігін білу үшін.
Бұл жағдайда сіз бұрынғы меншік иесімен шартқа қол қоя аласыз, онда ол басқа мұрагерлер пайда болған жағдайда мүлікті сатудан түскен қаражаттың бір бөлігін оларға беруге міндеттенеді;
11. Сіз таңдаған пәтердің ауыртпалық немесе даудың объектісі болып табылатынын тексергеніңіз дұрыс болар еді, бұл пәтер сатып алу кезіндегі тәуекелдерді айтарлықтай азайтады;
Сатып алушы тәуекелінің қысқаша мазмұны
- Бұл үлгі сізге сатып алушының негізгі тәуекелдері туралы түсінік береді деп үміттенемін.
- Мен бұл тізімнің толық емес екенін және әрбір пәтер жағдайы қатаң жеке екенін атап өтуге батылы барамын.
Айтпақшы, мақалада көрсетілген нәзік мәселелермен айналысатын толыққанды заңгерге әрқашан сұрақ қоюға болады. Бұл тәуекелдерді азайтуға немесе сізге бірдеңе болған жағдайда мәселені шешуге көмектеседі.
Сіз заңгерге «Мамандар» қойындысында тегін сұрақ қоя аласыз
Бақытты сауда!
Жаңа ғимараттан пәтер сатып алудан айырмашылығы, қайталама нарықтаСіздің атыңызға құқықтарды мемлекеттік тіркеу туралы куәлікпен расталатын меншік құқығына ие боласыз (2016 жылдың шілдесіне дейін). Мұнда да сізді тұзақтар күтуі мүмкін, соның салдарынан сіз ақшаны да, баспананы да жоғалтуыңыз мүмкін.
Сатып алушы қайталама нарықта үй сатып алғанда немен бетпе-бет келуі мүмкін? тізімдеймін негізгі тәуекелдер:
1. Бұрын белгіленбеген мұрагерлердің пайда болуысатып алынатын пәтерге кім сәйкес келе алады.
Бұл мұрагерлікке құқықты растайтын құжаттарды (заң бойынша немесе өсиет бойынша мұрагерлік туралы куәлік) пайдалана отырып сатылатын кез келген дерлік пәтерде болуы мүмкін. Сондай-ақ, мұрадағы міндетті үлеске құқығы болуы мүмкін адамдар туралы ұмытпаңыз.
2. Жекешелендіру кезінде кәмелетке толмағандардың құқықтарын бұзу.
Бұл бұзушылық көбінесе 2000 жылдардың ортасына дейін жасалған құжаттарда орын алады. Кейіннен қорғаншылық кеңеспен айналыспау үшін балалар жекешелендіру кезінде меншік иелерінің қатарына қосылмады немесе жекешелендіруге дейін шығарылды. Бұл олардың құқықтарын бұзу екені анық.
3 . Кәмелетке толмағандардың құқықтарын бұзуалдыңғы жылжымайтын мүлік операцияларында.
Кезінде қамқоршылық кеңесінен өтпеу үшін кәмелетке толмаған балаларды сатуға дейін пәтерден шығарған. Бұл олардың құқықтарын қалпына келтіру үшін сотқа жүгінуді де талап етуі мүмкін.
4. Пәтерді пайдалану және тұру құқығы белгілі бір тұлғаларда сақталады, ол сіз пәтер сатып алғаннан кейін және сот арқылы пәтеріңізге көшкеннен кейін пайда болуы мүмкін.
Пәтерді пайдалану құқығын бас бостандығынан айыру орындарында болған адамдар да сақтай алады; Бұдан әрі мәмілелерді жасау кезінде сатып алу-сату шартында көрсетілмеген бұрынғы келісімдер бойынша пайдалану құқығын сақтап қалған тұлғалар да болуы мүмкін (біздің тәжірибеміздегі нақты жағдай).
5. Артықшылықты құқықты бұзуакцияларды немесе бөлмелерді сатқанда.
Азаматтық кодекске сәйкес, пәтердегі немесе бөлмедегі үлесті сату кезінде сатушы оны көршілеріне/үлестік меншік иелеріне сатып алуды ұсынуға міндетті. Кейде мұны істеу қиынға соғады және сатушылар бұл заңды талапты әртүрлі жолдармен айналып өтеді.
6. Ерлі-зайыптылардың құқықтарын бұзу.
Отбасы кодексіне сәйкес, неке кезінде жинаған мүлік ерлі-зайыптылардың ортақ меншігі болып табылады. Және, әрине, олар оны бірге басқаруы керек. Жылжымайтын мүлікпен жасалатын мәмілелерде мұндай бұйрық ерлі-зайыптылардың бірінің сатуға келіскен нотариаттық құжаты түрінде ресімделеді. Өкінішке орай, іс жүзінде бұл ереже сақталмаған жағдайлар жиі анықталады.
7.Өз әрекетінің салдарын түсінбейтін адамның мәмілеге дау айту(алкоголизммен, нашақорлықпен, психикалық аурумен ауыратын адамдар).
Психоневрологиялық немесе наркологиялық диспансерде есепте тұру азаматтардың мәміле жасауға тыйым салмаса да, осы топтағы азаматтардан тұрғын үй сатып алу және сақтандыруды алу кезінде сақ болған жөн.
Қарапайым ресейлік тұрғынға жылжымайтын мүлік сатып алу қиындықтарға толы. Мәселелер ең бірінші кезеңнен басталады - сіздің қажеттіліктеріңіз бен мүмкіндіктеріңізге сәйкес келетін пәтерді таңдау. Жаңа ғимараттардың қарқынды өсуіне қарамастан, қолжетімді тұрғын үй алаңдары әлі де тапшы. Әрине, әлеуетті сатып алушының күмәні бар: тұрғын үйдің қандай нұсқасын таңдау керек - негізгі немесе қосымша?
Бұл мақалада біз сізге екінші көлікті сатып алудың ерекшеліктерін айтып береміз. Екінші тұрғын үй кеңістігін тексеру кезінде назар аудару керек нюанстардан бастайық және мәмілені құжаттамалық қолдаумен аяқтаймыз.
Екінші нарықта пәтер сатып алу
Сонымен, сіз «екіншілікті» таңдадыңыз. Оның артықшылықтары: сіз бірден дайын мүліктің иесі боласыз, сіз өзіңіздің жағдайыңызға, лайықты көршілеріңізге сәйкес келетін болашақ тұрғылықты жеріңіздің инфрақұрылымын өзіңіз таңдайсыз, сонымен қатар «қайта жасау» опциясымен салыстырғанда айтарлықтай үнемдейсіз. Ең бастысы, сіз бірден кіре аласыз!
Кемшіліктері де бар. Мұндай сатып алудың барлық «төменгі ағындарын» болжау мүмкін бе? Сарапшылардың жауабы анық: бұл мүмкін, бірақ құзыретті кеңесті мұқият түсінгеннен кейін ғана. Ал біріншісі мүлікті мұқият тексермей, ешқашан мәміле жасамайды.
Таңдалған объектіні алдын ала тексерудің негізгі сәттері
Артықшылықтарды немесе кемшіліктерді бағалауда әркімнің өз критерийлері мен басымдықтары бар, сондықтан сіз сарапшылар көрсеткен объективті көрсеткіштерді басшылыққа алуыңыз керек. Екінші нарықта үй сатып алғанда, әдетте тәжірибелі мамандар ұстанатын жоспарды орындаңыз.
Сатып алудан бұрын пәтердің тарихын міндетті түрде зерттеңіз.
Көрнекі тексеру
Жергілікті жерді және үйдің жалпы жағдайын тексерумен танысуды бастаған дұрыс:
- Ауланы абаттандыруға назар аударыңыз, атап айтқанда: балалар және спорт алаңдарының болуы, абаттандыру, ыңғайлы орындықтар, автотұрақ орындары, қоршаулар, күтім және тазалық.
Елеусіз сыртқы көрініс, кір мен қоқыс сіздің кіммен өмір сүретіндігіңіздің және қарым-қатынасыңыздың жанама дәлелі бола алады және ұқыпсыз менеджерлер туралы көп айтады. - Көбінесе ескі үйлердің жағдайы нашар. Сыртқы көріністі мұқият қараңыз: қабырғаларда жарықтар, қираған балкондар бар ма.
- Ішіндегі кіреберісті зерттеңіз: баспалдақ алаңдарының, қоқыс төгетін жәшіктердің жағдайы. Лифт жақсы жұмыс істеп тұрғанын және төбесінен су ағып тұрған судың жоқтығына көз жеткізіңіз.
- Үй тұрғындарымен сөйлесіңіз, және коммуналдық коммуникациялар қанша уақыт бұрын ауыстырылғанын біліңіз.
Пәтерді тікелей тексеру
Ол кезең-кезеңімен жүзеге асырылады және келесі әрекеттер тізбегін қамтиды:
Әдістемелік, кезең-кезеңімен тексеру анық және жасырын ақауларды анықтайды, бұл сатып алу бағасын төмендетуге және жаңа үйге көшкеннен кейін сізді проблемалардан қорғауға көмектеседі.
Сантехникалық жұмыстардың сапасын, электр сымдары мен коммуникацияларды қосудың дұрыстығын және анықталған кемшіліктерді жою дәрежесін бағалай алатын тәжірибелі мамандарды шақырған дұрыс. Пәтердің техникалық жағдайына ресми тәуелсіз сараптама жасаған дұрыс немесе оны сатушыдан талап еткен дұрыс.
Ұмытпаңыз: байыпты сатып алу кезінде сіз айқын кемшіліктерге көз жұма алмайсыз. Сауда жасаңыз немесе инвестицияңызға лайықты опцияны іздеңіз.
Алдын ала келісім жасау
Сонымен, опция таңдалды және оны қамтамасыз ету уақыты келді. Сатушыға соманың бір бөлігін болашақ сатып алу үшін аудару құжатталуы керек, әйтпесе транзакция сәтсіз болған жағдайда бұл қаражат сізге жоғалуы мүмкін. Сондықтан қорытынды шығарылады. Ол келесі тармақтарды қамтиды:
- Төлқұжат және тұлғалардың байланыс деректерімәмілені жасайтындар (сатушы мен сатып алушы), нақты орналасқан жердің мекенжайлары.
- Пәтердің мекенжайы және сипаттамасы, ол үшін аванс (депозит) төленеді.
- Мәміле жасасу және келісімге қол қою мерзімісатып алу және сату.
- Сатып алу бағасыкомиссиялық төлемді және оны өзгертуге тыйым салуды ескере отырып.
- Аванстық сома(депозит). Аванс беру кезінде қорытынды жасалады.
- Депозитті қайтару мерзімі, егер мәміле сатушының кінәсінен орын алмаса.
- Пәтердегі бос кезең: тұрғындарды есептен шығару және жеке заттарын алу.
Аванс пен депозит сатып алушыға қайтару тәсілімен ерекшеленеді: салым екі еселенген мөлшерде төленеді.
Депозитті аудару сатып алушының қолхатында жазылуы керек.
Қосымша пәтер сатып алу кезінде қажетті құжаттар
Сатып алушы шешуі тиіс тағы бір маңызды міндет – сатып алу-сату мәмілесі бойынша құжаттарды тексеру. Олардың барлығы түпнұсқа болуы керек:
Титулдық құжаттарды толығырақ қарастырайық. Бұл сыйға тарту, мұрагерлік (өсиет), сатып алу-сату шарттары. Құқықтарды беру нысаны қосымша құжаттар шеңберін анықтау үшін маңызды.
- Мұрагерлік бойынша. Басқа мұрагерлердің, егер бар болса, жазбаша келісімі қажет.
- Сыйлық шартына сәйкес. Мүлікке елеулі залал келтірілсе, мұндай құқықты сыйға беруші иеліктен айыруы мүмкін. Пәтерге сыйлық актісін қалай дұрыс ресімдеу туралы ақпарат
Жылжымайтын мүлікті сатып алу өте жауапты іс. Бірақ соған қарамастан, пәтер сатып алу кезінде алдау өте жиі кездесетін жағдай. Сатушыға пәтер сатып алу кезінде алданып қалмас үшін сатылатын тұрғын үй алаңын және оған құқық белгілейтін құжаттарды мұқият зерттеңіз.
Пәтер сатып алу кезіндегі тәуекелдер
Көпшілігі баспа басылымдарында делдалсыз пәтер сатып алу/сату туралы хабарландыруларды көрген. Бір жағынан, бұл тәсіл екі тараптың ақшасын айтарлықтай үнемдейді. Бірақ, екінші жағынан, бұл жағымсыз салдарлардың ықтималдығын айтарлықтай арттырады.
Тәжірибелі риэлтор немесе заңгер болашақта мәміле жасасуды қиындатуы мүмкін барлық мәселелерді бастапқы кезеңде шеше алады. Сондықтан, мүмкіндігіңіз болса, кәсіби мамандардың қызметін пайдаланыңыз.
Жылжымайтын мүлік агенттіктері мен құқық қорғау органдары жүргізетін статистика сатып алу-сату операциялары кезінде алаяқтық әрекеттердің айтарлықтай жоғары деңгейін көрсетеді.
Мұндай әрекеттер ең алдымен жалған құжаттарды ұсынумен байланысты. Әрине, біз барлық құжаттардың түпнұсқалығын тексере алмаймыз, өйткені барлық дерекқорларға ашық кіру мүмкіндігі жоқ; бірақ, мысалы, пәтерде «артық» адамдардың бар-жоғын үй кітабынан үзіндіден білуге болады.
Келесі тәуекел сатып алу-сату шарты бойынша есеп айырысулармен байланысты. Көп жағдайда сатушы мен сатып алушы арасындағы ақшалай операциялар қолма-қол ақшамен жүзеге асырылады. Бұл бір жағынан уақытты үнемдесе, екінші жағынан барлық ақшаңызды жоғалту мүмкіндігі бар.
Сатушы пәтерді өте шұғыл сатуды талап ететін және тіпті «жақсы жеңілдік» жасауға дайын болған жағдайларға назар аударыңыз. Әдетте, бұл пәтер иесінің адал сатып алушы болмауына байланысты болуы мүмкін.
Тәуекелсіз пәтерді қалай сатып алуға болады?
Ендеше, үй сатып алғанда назар аудару керек аспектілерді толығырақ қарастырайық.
Құжаттарды дайындау.Әрине, сатушыға сену керек. Бірақ оның сөздерін тексеруді ұмытпаңыз. Сіз және мен пәтерді сатып алу-сату бойынша мәмілелердің ең арзан емес екенін түсінеміз, сондықтан біз оларға барынша сақтықпен қарауымыз керек.
Бізге келесі құжаттарды тексеру қажет:
Сыртқы түрін тексерупәтерлер. Біз сізді алаңдатуы мүмкін барлық мәселелерді дереу түсіндіреміз. Мысалы, нашар жабылатын есік, төбеге ағып кету және т.б. Жекпе-жектен кейін жұдырықтай сермеу кеш болады.
Бағасына назар аударыңыз. Жалпы алғанда, сіз өзіңіздің аймағыңыздағы жылжымайтын мүліктің құны туралы жалпы түсінікке ие болуыңыз керек. Мұндай ақпаратты жылжымайтын мүлік нарығын бақылау арқылы алуға болады.
Өз құқықтарыңызды білмейсіз бе?
Және, сәйкесінше, егер пәтер жаман емес, бірақ бағасы төмендетілген болса, онда бұл жерде бір нәрсе дұрыс емес. Әрине, «жақсы» нұсқа да мүмкін, егер иесі жай ғана бағаны білмесе және пәтерді ойланбастан сатуға қойғанда немесе оған шұғыл ақша қажет.
Бірақ кейде алаяқтық схемалар пайда болады. Мысалы, жалған құжаттарды пайдалана отырып, сатып алу-сату мәмілесін тіркеу. Барлығын мұқият тексеріңіз.
Пәтерді сатудың «арнайы» опциялары
Мұнда біз 3 жағдайды қысқаша қарастырамыз: құқықтарды беру арқылы пәтерді сату, мұраға алынған пәтерді сату және үлестік меншіктегі пәтерді сату.
- Құқықтарды беру арқылы пәтерді сату. Бұл опция екі келісім бойынша мүмкін болады: құрылысқа үлестік қатысу шарты және алдын ала сатып алу-сату шарты.
Сарапшылардың пікірінше, «ең қауіпсіз» келісім құрылысқа үлестік қатысу шарты болып табылады. Бұл азаматтық кодекстің ережелерінен басқа, сатып алушының 214-ФЗ бойынша қосымша «қорғауы» бар екеніне байланысты. Бірақ мұндай келісім тек әзірлеушімен келісім бойынша құқықтарды беруді көздейді. Сонымен қатар, егер пәтер ипотекаға сатып алынған болса, онда банктің рұқсаты да қажет болады.
Егер құқықтарды басқаға беру туралы шартқа қол қойылса, ал құрылыс салушы өз міндеттемелерін орындамаса, онда бастапқы меншік иесіне ешқандай талаптар қоюға болмайды. Құқықтарды басқаға беру тіркелуі керек. Ерекшелік - алдын ала сатып алу-сату шарты.
- Мұрагерлікке алынған пәтерді сатып алу. Заңға сәйкес мұра заң бойынша және өсиет бойынша болуы мүмкін. Екі жағдайда да пәтерді мұрагерлерге беруге болады.
Бірақ заң ерік-жігерге басымдықты «үнсіз» белгілейді. Бұл жағдайда негізгі алаяқтық схема - өсиетті қолдан жасау.
Заң бойынша мұрагерліктің бірнеше жолы бар. Біріншісіне марқұмның жақын туыстары – балалары, жұбайлары, ата-аналары жатады. Бірақ тағы бір «жоспардан тыс» кезек бар - өкілдік құқығы бойынша. Мұндай мұрагерлер басымдыққа ие.
Сонымен қатар, марқұм өсиетте, мысалы, ұлы анасын өмірінің соңына дейін баспанамен қамтамасыз етуі керек деп көрсеткенде, «өсиет бойынша бас тарту» мүмкін.
Сондықтан, егер ұл кенеттен мұрагерлікпен алған пәтерді сатуға шешім қабылдаса, анасы өсиет бойынша бас тарту арқылы өзінің тұрғылықты жерін пайдаланады.
Мұрагерлікпен алынған пәтерді сатып алу кезіндегі басты мәселе кезекке қойылмаған мұрагерлердің «кенеттен» хабарлануы болып табылады. Себебі, нотариустардың өкілеттіктеріне марқұмның барлық туыстарын тексеру кірмейді; олар заңда белгіленген мерзімде мұрагерлікке өтініш берген барлық азаматтарды ғана «есепке алады».
Сізге назар аудару керек екінші аспект - бұл сатушы «лайықты емес» мұрагер ретінде танылған жағдай және сатып алу-сату мәмілесі аяқталды.
Кейс зерттеу: Ағасы мен әпкесі пәтер түріндегі мұраны талап еткен. Мұра ашылғаннан кейін пәтер екеуіне бөлінген. Біраз уақыттан кейін әпкесі «жоғалып кетеді», бірақ ағасы үйленіп, кетіп қалды деп айтады. Шынында да, ол оны осы уақыт бойы жертөледе қамап отырды. Пәтер, әрине, оған «қайта қол қойылды» және ол оны сатты. Бірақ әпкем әйтеуір сыртқа шығып, полицияға жүгіріп үлгерді. Сонымен, бразилиялық телехикаялардағыдай: сот ағаны «лайықты емес» мұрагер деп жариялап, пәтерді әпкеге қайтарады. Барлығы жақсы болар еді, бірақ бұл жағдайда адал сатып алушы не істеу керек? Пәтерге аударылған ақшаны талап ету үшін ағаңыздың үстінен сотқа арыз жазыңыз.
- Ортақ меншіктегі пәтерді сатып алу).Қолданыстағы заңнамаға сәйкес ортақ үлестік және ортақ бірлескен меншік болады.
Мұндай мүлікпен жасалатын мәмілелердің негізгі ерекшелігі ортақ мүлікке билік ету үшін барлық меншік иелерінің келісімін алу қажет: ол нотариалды куәландырылған келісім түрінде көрсетілуі мүмкін; немесе иелер сатып алу-сату шартының тараптары ретінде қосылады және әрқайсысы өздері үшін қол қояды.
Ең жиі кездесетін жағдай - екі ерлі-зайыптылардың меншігіндегі пәтерді сату. Немесе басқа нұсқа болуы мүмкін: пәтер күйеуінің меншігінде, әйелі жай ғана тіркелген, бірақ мүлік неке кезінде сатып алынған; Тиісінше, тұрғын үй алаңын сату кез келген жағдайда әйелінің келісімін қажет етеді.
Әйтпесе, мәміле жарамсыз деп танылуы мүмкін. Мұндай азаматтар (келісімі «сұралмаған») мәміле туралы білген немесе білуге тиіс болған сәттен бастап 1 жыл ішінде сотқа жүгіне алады.
Жеке мәселе - пәтер иелерінің бірі бала болған жағдай. Қорғаншы және қамқоршы органның мәмілені аяқтауға келісімінен басқа, ата-аналар немесе заңды өкілдер балаға бұрынғыдан кем емес «жаңа» өмір сүру жағдайларын қамтамасыз етуге міндетті. Егер олар мұны жасамаса, онда кәмелетке толмаған адам пәтерді пайдалану құқығын сақтайды, тіпті егер ол басқа тұлғаның меншігінде болса да.
Сіз барлық күтпеген жағдайларды ешқашан болжай алмайсыз. Ең бастысы, қиын сұрақтар туындаған кезде адаспау, оны туындаған кезде шешу.
Егер сіз сатушы ұсынған барлық құжаттардың «дұрыстығына» және сенімділігіне сенімді болсаңыз, бұл сізге оңайырақ болады. Ал егер сіз де риэлторларға жүгінсеңіз, өзіңізді босқа кеткен уақыт пен ақыл-ой күшінен сақтаңыз.
Пәтерді сатып алу кезінде көптеген сатып алушылар заңды және қаржылық жағынан көптеген қателіктер жібереді. Пәтер сатып алу қиын емес, бірақ кейін өкінбеу үшін бәрін мұқият жасау керек. Тәуекелдерді болдырмау үшін риэлторлары транзакцияға қолдау көрсететін делдал агенттікке хабарласуға болады. Бірақ бұл опция өте қымбат, сондықтан көптеген адамдар пәтерді өз бетімен сатып алуды шешеді.
Қайталама жылжымайтын мүлік нарығында көптеген тәуекелдер бар және онда көптеген алаяқтар бар. Егер сіз пәтерді қарап жатсаңыз, бірінші кезекте пәтер иесінің төлқұжатын, сондай-ақ пәтерге меншік құқығын мұқият оқып шығу керек. Бұл құжаттардың түпнұсқалығын тексеру керек, өйткені қайталама нарықта пәтерлер жалған құжаттармен және бір күнде бірнеше сатып алушыға жиі сатылады. Бұған жол бермеу үшін бұл шынымен сатылатын пәтердің нақты иесі екеніне көз жеткізіңіз. Мұны істеу үшін сіз көршілеріңізбен сөйлесе аласыз, олар сізге кімнің пәтері екенін айтады.
Сарапшылар мұрагерлікке жақында ғана алынған пәтерді сатып алуға кеңес бермейді. Бұл жағдайда сіздің баспанаға басқа үміткерлер келіп, сотта өз құқықтарын дәлелдеу қаупі өте жоғары. Бұған жол бермеу үшін жақында мұраға қалған пәтерді сатып алудан бас тартқан дұрыс.
Жылжымайтын мүлікпен жасалатын мәмілелер, әсіресе екінші дәрежелі мәмілелер, біздің отандастарымыз жиі жасайтындардың ең қауіптісі болып саналады. Мысалы, меншік құқығы кәмелетке толмаған балаға тиесілі пәтерді сатып алу мұқият тексеруді және уақытты қажет етеді. Бұл жағдайда мұндай пәтерді сату үшін қамқоршылық кеңестің рұқсатын көп күтуге тура келеді. Егер бала тек үлеске ие болса немесе жай ғана пәтерде тіркелген болса, онда мұндай пәтерді сатуға рұқсат беру туралы куәлік қажет.
Көбінесе баспананы әрекетке қабілетсіз адамдар сатады, ал олардың қамқоршылары кейін пәтердің заңсыз сатылғанын дәлелдеп, сот ісін бастайды. Сатушының құзыреттілігіне күмәніңіз болса, тиісті диспансерлерден анықтама сұраңыз. Сіз мұны ешбір күдіксіз жасай аласыз, тек қауіпсіз жағында болу үшін.
Тұрғын үйді қайталама нарықта сенімхат бойынша сату жағдайлары жиі кездеседі. Тәжірибелі риэлторлар сенімхатпен пәтер сатып алу өте қауіпті деп санайды, өйткені сенімхат күштеп немесе алдау арқылы алынуы мүмкін, ал кейінірек алданған үйдің бұрынғы иесі өз құқығын сотта дәлелдей бастайды және мәміле әдетте жойылды. Бірақ егер сіз пәтерді шынымен ұнатсаңыз, онда мүліктің иесімен жеке кездесуді ұйымдастырып, құжатты беру себептерін біліп алыңыз.
Қайталама жылжымайтын мүлік нарығында алаяқтар көп, ал транзакциялар тұзақтар мен жағымсыз тосынсыйларға толы. Қиындыққа тап болмас үшін, егер сізде кішкене күмән болса, тәжірибелі заңгерден кеңес алыңыз, бұл сәтсіз мәміледе жоғалған ақшадан әлдеқайда аз болады. Жақсы келісім жасаңыз!