Hvilke risikoer kan det være ved kjøp av leilighet? Hva er fallgruvene ved kjøp av leilighet på annenhåndsmarkedet? Hva du trenger å vite om å selge en leilighet med mindreårige eiere

1. Risikoen for at rettighetene til personer som ikke har fylt myndighetsalder blir krenket, eller personer som er under vergemål eller formynderskap.

   Denne situasjonen kan oppstå når en leilighet selges til tross for at vergemålsmyndighetene ikke har gitt tillatelse til salget, eller slik tillatelse ikke ble mottatt i det hele tatt. Og selgeren skjulte rett og slett at et barn er registrert i leiligheten eller at han er hele eieren av eiendommen eller har en andel.

   For å unngå en slik situasjon er det verdt å spørre selgeren om den opprinnelige tillatelsen fra vergemålsmyndighetene til å selge leiligheten hvis det er registrerte barn i den eller en mindreårig er eier.

   Det er også verdt å forsikre seg om at et barn som er avregistrert på et gitt bosted får et sted å bo (kopi av tinglysingsattesten eller attest fra det nye bostedet).

2. Det kan være en risiko ved kjøp av en leilighet som ble privatisert med brudd på rettighetene til personer som ikke har nådd myndig alder. Dette betyr at en voksen eier ikke deltok i privatiseringsprosessen, han har rett til å klage på en slik transaksjon ved fylte atten år.

   Be selger om et utdrag fra arkivet om de personene som noen gang har vært registrert i denne leiligheten, og kontroller også de registrerte mindreårige barna før privatisering av leiligheten.

3. Det hender at du kjøper en leilighet som ble kjøpt mens eieren var gift, og leiligheten ble kjøpt i fellesskap, men registrert kun i én persons navn. Da er det fare for at ektefellens rettigheter kan bli krenket, siden eieren uten samtykke fra den andre ektefellen ikke har rett til å selge leiligheten.

   I en slik situasjon er det nødvendig å sjekke selgerens pass og, hvis han er gift, be om det attesterte samtykke fra ektefellen til å selge leiligheten.

4. Dersom leiligheten er bebodd av personer som
   • ikke ønsket å delta i privatiseringen av boliger,
   • bruke fast eiendom med det faktum at de har et testamentarisk avslag,
   • er barn under atten år eller barn etterlatt uten foreldres omsorg/under vergemål,
   • motta leie for denne eiendommen,
   • Jeg har en gratis leie- eller bruksavtale for leilighet.

   Da kan det være en fare for at når en annen person kjøper en leilighet, vil dataene belaste ham med sin tilstedeværelse, noe som er lovlig, uavhengig av hvem eieren er.

   For å minimere risikoen, må du be selgeren om et utdrag fra husregisteret om registrerte personer, og hvis det er folk registrert der, så er det verdt å fjerne dem fra registreringsregisteret før salg av boligarealet, følgelig, avslutte kontraktene som eksisterte før.

5. Risikoen for at leiligheten selges av en person som er anerkjent som inhabil eller delvis kapabel etter avgjørelse fra rettsmøtet. Poenget er at i dette tilfellet er salg av leiligheten bare mulig hvis kjøps- og salgsavtalen er signert av verge eller bobestyrer.

   Hvis en inhabil person signerer en avtale om salg av en leilighet, så har personer som er verger eller bobestyrere rett til å anke den gjennom retten.

   Du kan eliminere risikoen ved å besøke psykonevrologiske og rusavhengighetsklinikker sammen med selgeren og etter å ha mottatt et sertifikat som indikerer at selgeren ikke er registrert hos dem. Kjøper krever av selger attest fra vergemålsmyndighetene om at det ikke er etablert vergemål over selger.

6. Saker hvor rettighetene til arvinger krenkes er ganske vanlige.. Dette skjer når arvingen som har gått i arv, selger leiligheten, og mener at han har rett, siden de andre arvingene ikke rakk å gå inn i arven etter utløpet av seks måneder, som er avsatt for å godta arven.

   Men andre familiemedlemmer som har rett til arv kan anke en slik avtale dersom de beviser i retten at det var gode grunner for at de ikke rakk å gå inn i arven. I dette tilfellet kan også selve testamentet, som kan være forfalsket, utfordres.

   Risikoen vil være minimal dersom transaksjonen skjer etter at foreldelsesfristen er utløpt fra tidspunktet for registrering av eierskap til arvingen. Det er også mulig å notarisere kjøps- og salgsavtalen.

7. Risikoen for at selger bevisst ønsker å lure kjøper for å selge eiendommen, som er av lav kvalitet og overpriset. Du bør være forsiktig når du inspiserer leiligheten du ønsker å kjøpe, for etter å ha fullført kjøps- og salgstransaksjonen og signert kontrakten, vil det være ganske vanskelig å bevise at leiligheten var i en defekt stand og du ikke visste om det før!

   Det er nødvendig å finne ut så mye som mulig om leiligheten, sørge for at selgeren viste deg leiligheten for salg, kanskje snakke med naboene, og sørg også for å sjekke selve selgerens pass!

8. Risikoen ved å kjøpe fast eiendom på annenhåndsmarkedet med gjeldsforpliktelser fra forrige eier. Dette er et vanlig fenomen, som bare viser seg å være en katastrofe for den nye eieren av leiligheten når han mottar kvitteringer med en gjeld, og ikke en liten en.

   I dette tilfellet er det nødvendig å kreve fra selger et sertifikat om at det ikke er gjeld på denne leiligheten, samt siste betalte kvittering med sjekk.

9. Risikoen ved å kjøpe leilighet gjennom en bedragersk ordning. Da kan du stå både uten penger og uten kjøpt eiendom. Og nøyaktig hva svindlernes planer kan være, vil bli skrevet nedenfor.

   For å forhindre at dette skjer, må du sjekke hvert dokument som selgeren presenterer for deg; det er enda bedre å sjekke ektheten til dokumentet med organisasjonen som utstedte det. Les vilkårene i kontrakten nøye. Ikke gi forskudd til selgeren hvis du ikke er sikker på hans pålitelighet.

10. Risikoen for å tape pengene du ga som innskudd til selgeren. Dette kan skje hvis en leilighet kjøpes på kreditt eller boliglån. Hold av med forskuddspengene til du er helt sikker på bankens godkjente vedtak.

    Ellers vil det være vanskelig å returnere pengene gitt som depositum til selgeren hvis de ble gitt uten noen dokumentasjon (en kvittering eller annet dokument som bekrefter at selgeren forplikter seg til å returnere depositumet i tilfelle en negativ beslutning fra banken om å godkjenne lånet eller boliglånet).

    Overfør penger som forskuddsbetaling til selger først når transaksjonen er avtalt i banken ved signering av kjøps- og salgsavtalen, eller mot kvittering.

11. Det er en risiko for å selge en leilighet i strid med boligeierrettighetene til en borger som sitter i fengsel, er militærtjenestemann eller er fraværende av ukjente årsaker. I dette tilfellet truer dette at en slik person, etter hans retur, har rett til å ugyldiggjøre transaksjonen gjennom retten.

    Hvis borgeren som er eier er fraværende ved salget av leiligheten, så be selgeren om en fullmakt fra eieren til å selge boligarealet!

12. Risikoen ved å selge fast eiendom når den ene andelseieren ikke tilbyr å kjøpe ut sin andel til den andre. Siden, i henhold til artikkel 250 i Civil Code, har eierne av en annen andel prioritet til å kjøpe en andel i ett boareal fra en annen aksjeeier.

    Be selger fremlegge skriftlig bevis på at sameierne nektet å kjøpe den andre delen av leiligheten!

Les mer om hva du bør være oppmerksom på når du kjøper leilighet på annenhåndsmarkedet.

Hvilke dokumenter bør du sjekke før du foretar en transaksjon?

For ikke å gjøre en feil, må du sjekke følgende:

Selgeren må på sin side svare på alt som interesserer deg, siden hvis leiligheten selges uten uredelig hensikt, vil selgeren enkelt svare, og vil ikke prøve å unndra seg samtalen!

Uredelige ordninger

Det kan oppstå en situasjon at selger ønsker å selge leiligheten etter en uredelig ordning. I dette tilfellet vil selgeren være en person som bevisst begår handlinger mot lovens vilje.

Falsk fullmakt

Selger kan evt bruke en "falsk" fullmakt på andres vegne, som angivelig har betrodd ham retten til å representere eierens interesser. I dette tilfellet vil den virkelige eieren sikkert skynde seg å anke en slik transaksjon, og retten vil erklære den ugyldig.

Passforfalskning

Selger en leilighet ved bruk av pass, som er en forfalskning av originalen. Oftest forfalsker en person som utgir seg som eier passet til den virkelige eieren, for eksempel ved å leie ut en leilighet i eiers fravær over lengre tid. Angriperen forfalsker et pass og skaffer alle nødvendige dokumenter, og utgir seg for å være den virkelige opphavsrettsinnehaveren.

Mors kapital

Hvis leiligheten ble kjøpt med mors (familie) kapital, er eieren av sertifikatet forpliktet til å tildele andeler i dette boarealet til barna sine, inkludert det første barnet og de etter det andre.

Hvis dette ikke skjer, har en slik transaksjon rett til å bli erklært ugyldig hvis faktumet med å kjøpe en leilighet ved hjelp av sertifikatet avsløres.

Les om hvordan du utarbeider en kontrakt for kjøp og salg av en leilighet for fødselskapital, og den vil fortelle deg hvem som skal være eier av eiendommen.

Skjuler arvingene

Dette kan skje når kriminelle tvinger deg til å skrive testamente slik at arven går til dem, for plassen til personer som har rett til leilighet i kraft av loven. Dette skjer oftest med eldre mennesker eller personer som er uføre ​​eller har begrenset kapasitet. Det er vanskelig, men mulig, å oppdage faktumet om et uredelig testamente.

Det kan oppstå en situasjon med en arvet leilighet at det etter utløpet av arveperioden kan komme nye arvinger til boarealet. Disse personene har juridisk rett til å utfordre en slik transaksjon. Oftest er dette blodslektninger eller uekte barn som er fratatt avdødes arv.

Som regel kan det hende at testator selv ikke har visst om tilstedeværelsen av andre barn. Disse fenomenene er ganske vanlige når eieren av leiligheten er en mann; dette skjer minst ofte for kvinner. Noen ganger eiere kan bevisst skjule andre arvinger, men oftest vet de ganske enkelt ikke om dem og kan ikke engang forestille seg deres eksistens.

En enda vanligere hendelse er når slektninger, som er arvinger etter et boareal, er enige om at en av dem ikke kommer til å kreve arven. Dermed gi rett til en annen arving til å selge eller endre leiligheten etter eget skjønn.

Men i en slik muntlig avtale er det en nyanse i at den parten som bestemte seg for å overlate retten til å disponere leiligheten til en annen igjen kan "ombestemme seg" og hevde sine rettigheter som en arvelig slektning, og be om å revurdere salget og kjøpet. transaksjon.

Din mistanke bør vekkes av det faktum at testamentariske brevet kun kan angi de pårørende til den avdøde som står ham nærmest, eller tvert imot personer som ikke har noe til felles med den avdøde arvelateren.

I disse situasjonene er det mulig at det enten er en fortielse av andre familiebånd som har rett gjennom retten for å anerkjenne ulovligheten av transaksjonen, siden de allerede vil inngå lovlig arv, uavhengig av testamentet, eller testamentet ble skrevet under tvang eller svindel av angripere.

Nyttig video

Konklusjon

Å kjøpe leilighet er uansett et risikabelt skritt for kjøperen. Og hvis dette også er et sekundærmarked, så må du være enda mer på vakt overfor selgeren og det han leverer. Hvis en person virker upålitelig for deg eller ikke inspirerer til tillit, er det bedre å søke hjelp fra en spesialist fra et eiendomsbyrå enn å sjekke de nødvendige dokumentene selv.

Det er risiko ved kjøp av leilighet i 80 % av eiendomstransaksjonene. Selvfølgelig, de som fører til økonomiske tap på bare 10%, men dette er nok til å forårsake et nervøst sammenbrudd.
Du stiller et veldig alvorlig spørsmål som ikke kan besvares i én artikkel.

Hvis du ønsker å motta fullstendig og pålitelig informasjon, les den praktiske veiledningen til artikkelens forfatter "Identifikasjon skjult risiko i moderne eiendomskjøps- og salgstransaksjoner"
Dette er del 2 e-bok- Veiledninger for eiendomskjøpere.

• risiko ved kjøp av leilighet på annenhåndsmarkedet
• kjøp av leilighet ved tildeling av rettighetsrisiko
• risiko ved å kjøpe leilighet ved fullmakt
• kjøpe en leilighet med et boliglån risiko
• kjøp av leilighet med heftelsesrisiko
• risiko ved å kjøpe en privatisert leilighet
• Kjøpe en leilighet fra en juridisk enhet Kjøpers risiko

Artikkel oppdatert 25.03.2018

Ikke bare er det risiko. Det er også skjulte risikoer som noen ganger ikke alle eiendomsmeglere kan gjenkjenne.

Å kjøpe eiendom er et avgjørende øyeblikk, fordi det er et dyrt kjøp, og det er mye svindel i slike transaksjoner. I tillegg kreves overholdelse av lovgivningen og reglene for registrering av kjøp og salg, brudd på dette fører til ugyldighet (ugyldighet) eller bestridbarhet av transaksjoner i retten.

La oss finne ut hvorfor risikoer oppstår og hvordan du unngår dem. Mer mer informasjon forklart i opplæringsmateriellet til nettstedsforfatteren.

Hva er risikoene:

• Risikoen for å komme inn i en uredelig transaksjon der selgeren er representert av kriminelle. Oftest brukes en falsk fullmakt. I tillegg bruker svindlere en dobbel salgsordning, siden de kan ha utestående dokumenter for leiligheten. Dette skjer av flere grunner: frem til 15. juli 2016 var det mulig å få duplikater av eierskapsbeviset (minst flere) og bruke dem for videresalg.; den andre grunnen er at du nå kan sende inn dokumenter for registrering elektronisk, noe som betyr at tittelbeviset forblir i hånden og kan gjenbrukes.

• Risikoen for en ugyldig transaksjon. Ugyldige transaksjoner er per definisjon ulovlige. Ved slike transaksjoner brytes juridiske krav grovt. For eksempel ble ikke kontrakten signert av en autorisert person. Dette skjer ofte når man signerer en foreløpig avtale, feilaktig anser det som et uviktig dokument; avtalen er signert av en slektning som ikke har fullmakt eller av grunnleggeren av en juridisk enhet, i stedet for direktøren. En slik avtale er ugyldig og transaksjonen er ugyldig. Og på dette tidspunktet signerer den juridiske personen en annen kontrakt, en juridisk en.

• Risikoen for en omstøtelig transaksjon oppstår når rettskrav på eiendomsretten senere kan oppstå fra andre personer dersom denne retten ble krenket under transaksjonens inngåelse. For eksempel ble en leilighet, som er felleseie, donert av en av ektefellene uten samtykke fra den andre. Eller direktøren for en juridisk enhet solgte eiendommen uten beslutning fra grunnleggerne av dette selskapet.

• Risikoen for å miste depositumet eller forskuddsbetalingen oppstår når den foreløpige kjøps- og salgsavtalen er feilaktig utarbeidet, som er det viktigste dokumentet, men partene i transaksjonen forstår ikke alltid dette og behandler utformingen formelt ved å bruke andres prøver.

• Risikoen for brudd på avtaler om vilkår og andre vilkår for transaksjonen oppstår når vilkårene diskuteres muntlig, men av en eller annen grunn ikke er spesifisert i kontrakten og en av partene benytter seg av denne omstendigheten.

Mer informasjon:

Risiko ved kjøp av leilighet. Risiko ved kjøp av leilighet på annenhåndsmarkedet

Vel, først av alt, hva er sekundær bolig?

Sekundære eiendommer er eiendommer med tinglyst eiendomsrett.

Ethvert nybygg, frem til tinglysing av rettigheter i Rosreestr, er en primær eiendom.

Hvilke risikoer er det ved kjøp av en leilighet der rettighetene allerede er tinglyst?

• Retten ble registrert ulovlig, noe som betyr at den kan angripes. For å eliminere denne situasjonen, er det nødvendig å studere historien til den forrige transaksjonen, det vil si rettighetsstiftelsen og rettighetsbekreftende dokumenter. Få informasjon fra rettighetsregisteret (fra 01/02/2017 - USRN)

• Det kan være arvinger som ikke visste om arvelaterens død, men som er arvinger etter loven. Derfor vil det ikke være galt å fastsette i salgskontrakten selgernes ansvar for denne omstendigheten.

• For privatiserte leiligheter: barn registrert i leiligheten på tidspunktet for privatiseringen, som ikke var inkludert i antall eiere, kan gå til retten for å gjenopprette krenkede rettigheter innen 3 år, etter å ha oppnådd full rettslig handleevne (18 år); personer registrert i leiligheten før privatisering og ikke inkludert i kontrakten, selv om de skrev et notarialavslag, beholder den juridiske retten til å oppholde seg i den

• Den felles ervervede eiendommen til ektefellene ble solgt uten samtykke fra den andre. Lese:

• Foreldres plikt til å tildele aksjer til barn ble brutt på grunn av bruk av mors (familie) kapital og statlige tilskudd til kjøp av bolig for familier

• Det foreligger ikke tillatelse fra overformynderiet ved salg av leilighet (andel) eid av mindreårig eller inhabil.

• Kjøps- og salgsavtalen din er underlagt obligatorisk sertifisering av en notarius, og du var ikke klar over dette kravet.

Disse risikoene er åpenbare, eller snarere lett å identifisere. Mer formidable er skjult. Selv advokater vet ikke om dem, spesielt hvis de ikke spesialiserer seg på eiendomstransaksjoner.
Du vil lese om dem i manualen ovenfor— mer enn 70 sider med tekst med praktiske eksempler.

Risiko ved kjøp av leilighet. Kjøpe en leilighet ved tildeling av rettigheter, risiko

Vel, for det første kan du kun kjøpe en leilighet hvis rettighetene til den tidligere er registrert.

Alt annet er en overføring av rettigheter og plikter til en deltaker i delt bygging eller en deltaker i et borettslag.

Derfor påtar du deg all risiko forbundet med manglende overholdelse av byggefristene og risikoen for brudd på byggeteknikk.

Avtalen om tildeling av rettighetene og forpliktelsene til aksjonæren er underlagt obligatorisk statlig registrering, som utelukker dobbeltsalg.

En avtale om tildeling av rettigheter og plikter til en borettslagsdeltaker er ikke underlagt statlig registrering og er regulert av organisasjonens vedtekter.

Hvilke risikoer må utelukkes ved "kjøp" etter oppdrag:

• det kreves samtykke fra ektefellen dersom andelsavtalen ble inngått under ekteskapet

• Oppdraget vil bli ugyldig dersom midler fra fødselskapital eller midler fra andre statlige tilskudd til familier for å bedre boforholdene ble brukt til å betale for andelsavtalen, og andeler ikke ble tildelt barn.

• Det er ingen pålegg fra vergemåls- og forvaltermyndighetene som tillater tildeling av rettigheter som tilhører en mindreårig eller inhabil

Risiko ved kjøp av leilighet. Risikoer ved å kjøpe leilighet ved fullmakt

Når det ikke er eieren selv som deltar i kjøp og salg av en leilighet, men en betrodd person, øker risikoen. Hvorfor:

• fullmakten kan være falsk. Hvordan får svindlere en slik fullmakt? For eksempel en av ordningene. Svindleren leier en leilighet han liker, som kan være etterspurt på eiendomsmarkedet. Ved inngåelse av en leieavtale mottar svindleren fra den juridiske eieren en kopi av passet og eiersertifikatet. Deretter lages et falskt pass av høy kvalitet med fotografiet hans. Deretter henvender han seg til en notarius med en autorisert representant og utarbeider en fullmakt for å gjenopprette de angivelig tapte originaldokumentene for leiligheten med fullmakt til å selge og motta penger. Slike fullmakter kan gis til meglere som ikke er klar over denne uredelige ordningen, men rett og slett utfører formidlingstjenester. Og leiligheten er til salgs, men eieren "verken søvn eller ånd"

• eieren av leiligheten sendte inn en søknad til Rosreestr om umuligheten av å registrere overføring av rettigheter til kjøperen uten hans personlige deltakelse

• Fullmakten inneholder ikke alle fullmaktene som er nødvendige for å fullføre en transaksjon, for eksempel glemte de å registrere fullmaktene til å betale statsavgiften og det var det ... de kom, som de sier))). Les artikkelen nedenfor:

For tiden eiendomssvindel har en ganske vanlig karakter, og finnes i designet salgstransaksjoner ofte. De kan lure hvilket som helst stadium transaksjoner, alt fra å vise en leilighet til å overføre midler. Oftest er det slike typer bedrag ved kjøp eller salg av leilighet:

Det finnes andre måter å lure folk på som ønsker å kjøpe eller selge bolig, og svindlere finner på andre taktikker i stedet for eller i tillegg til dem.

Hvordan bli lurt når du kjøper en leilighet

Kjøperbedrag kan være på ethvert stadium av transaksjonen. Starter fra presentasjon av dokumenter og slutter med overføring av midler. Spesiell oppmerksomhet bør rettes mot leiligheter som var gjenstand for arv. Etter en tid kan «uventede arvinger» komme på besøk.

I tillegg er det bedre å vite historie leilighet av interesse på forhånd før du foretar et kjøp ved å bestille et utdrag fra Unified State Register.

Takket være dette utdraget vil det bli kjent , på hvilke måter leiligheter gikk fra hånd til hånd. Hyppig videresalg leiligheter bør varsle kjøper.

Kjøperen må være spesielt oppmerksom på slike punkter som:

• ble verktøyene betalt? for faktureringsperioden i det øyeblikket eierskapet overføres;
• er sertifikater gitt som bekrefter faktisk betaling.

Under befaring av leiligheten er det nødvendig finne ut hvor mye gjeld for verktøy, hvis selgeren nekter å gi slik informasjon, må du uavhengig kontakte HOA eller forvaltningsselskapet.

I henhold til paragraf 1, 2 i art. 391 i den russiske føderasjonens sivilkode, kan den nye eieren av den kjøpte eiendommen gå med på å betale bruksgjelden først etter at transaksjonen er fullført for overføring av slik gjeld, som gjennomføres med samtykke fra begge parter. Hvis han nekter å påta seg gjelden, må kjøps- og salgsavtalen og overførings- og akseptbeviset inneholde informasjon om at alle forpliktelser for manglende betaling av verktøy forbli hos selgeren.

Kjøpe leilighet mottatt ved arv

Å kjøpe en leilighet som er ervervet av en person gjennom arv er også en risikabel transaksjon. Dette skyldes det faktum at det er en mulighet for i tillegg å erverve krav fra personer hvis juridiske rettigheter ble krenket som et resultat tildeling av arveandel.

Det er tilfeller der slektninger som var de første som fikk vite om arvelaterens død, ikke ønsker å dele eiendommen med andre arvinger og kan skjule dette faktum for dem.

Kjøperen bør ta hensyn til at de «bedragne» juridiske arvingene har rett til å gjenopprette denne perioden eller fastslå faktum om aksept av arven gjennom retten.

I dette tilfellet er kjøps- og salgstransaksjonen av en slik leilighet anerkjent av retten ugyldig.

Forfalskning av et testamente er et vanlig triks for svindlere. De sporer opp egnede borgere på forhånd som ikke har nære slektninger, og gjennom kjente notarer forfalsker de testamente. Etter arvelaters død blir leiligheten tinglyst som eiendom og solgt.

Etter testatorens død inngår svindlere også en gave eller salgsavtale, som angivelig ble utført i løpet av testators levetid. Hvis slike dokumenter er tilgjengelige, vil eiendommen som overføres gjennom slike avtaler, ikke inkludert i arvelig masse. Men hvis slektningene prøver å bevise forfalskningen, vil avtalen bli avsluttet.

I alle fall er det nødvendig å studere alle nøye historien til den kjøpte leiligheten og dokumenter for det. Det er nødvendig å vite hvem arvelateren bodde hos, om han var gift og hvor mange barn han hadde. I tillegg må du finne ut om testator hadde arvinger med obligatorisk andel(Artikkel 1149 i den russiske føderasjonens sivilkode) - funksjonshemmede barn, ektefelle, foreldre. Ved å studere alle omstendighetene rundt arven og sjekke renheten i transaksjonen, vil kjøper redusere risikoen ved kjøp av en leilighet oppnådd gjennom arv.

Dersom leiligheten har vært eid i mindre enn 3 år

Hvis eiendommen har vært eid i mindre enn 3 år, øker risikoen for kjøperen noe, av grunner som:

• giveren har rett komme tilbake leiligheten gitt ham til eget eie i tre år dersom det foreligger gode grunner for dette, oppført i art. 578 Civil Code of the Russian Federation
• leiligheten kan ligge under heftelse(registrerte inkompetente eller mindreårige borgere), på grunn av hvilken salgstransaksjonen senere vil bli kansellert;
• manglende evne til å oppnå skattefradrag for fast eiendom eid i mindre enn 3 år.

Er det verdt å kjøpe en leilighet med heftelser?

Før du kjøper et hjem, bør du nøye studere historien til leiligheten og sjekke alle titteldokumentene for den. Det hender at organisasjoner og andre enkeltpersoner kan ha rettigheter til denne eiendommen. Selgers forpliktelser overfor slike personer kalles vanligvis . Derfor er det nødvendig å få et utdrag fra Unified State Register fra det territorielle organet til Rosreestr, som vil indikere informasjon om tilstedeværelse eller fravær heftelser. Heftelser kan være i form av pant, husleie, arrest mv.

Først av alt, før du kjøper en leilighet med heftelser, må du først veie alt forhold. Standardsituasjon: en person har ofte ikke nok penger til å kjøpe hele leiligheten, og han tar opp et boliglån.

Tilstedeværelsen av begrensninger på boligrettigheter er vanligvis ledsaget av betydelig prisreduksjon.

Rettspraksis for å ugyldiggjøre en kjøps- og salgstransaksjon

Rettspraksis viser at perioden hvor en kontrakt kan angripes avhenger av transaksjonskategorien: den er ugyldig eller ugyldig. Kraverklæringer til retten Av ugyldige transaksjoner servert innenfor ett år etter signering av avtalen om kjøp og salg av en leilighet (klausul 2 i artikkel 181 i den russiske føderasjonens sivile lov). Av ugyldige transaksjoner kontrakten kan utfordres innen 3 år etter hans konklusjon. I tillegg har en borger rett til å fremme et krav om å få kontrakten erklært ugyldig innen tre år fra det øyeblikket han ble klar over dens ugyldighet.

I rettspraksis er det noen grunnleggende prinsipper, som blir en reell grunn til å utfordre leilighetskjøps- og salgsavtalen :

• hvis utførelsen av kontrakten passer ikke disse kravene fastsatt ved lov;
• dersom kontrakten er inngått for dekning en annen transaksjon;
• hvis krenket mindreåriges rettigheter forårsaket av signering av avtalen;
• hvis det har dukket opp fakta som påvirker om lovlighet transaksjoner etter signeringsøyeblikket;
• inhabilitet en av partene i transaksjonen;
• dersom kontrakten ble inngått truet, tvang.

Hvis minst én av disse grunnene kan bevises, kan behandlingen av spørsmålet sendes til retten gjennom kraverklæring.

En lurt kjøper vil ikke alltid kunne bevise i retten at hans rettigheter er krenket. Har han ugjendrivelige bevis, vil retten være på hans side, men i dag opptrer svindlere så profesjonelt, etter å ha tenkt gjennom alt til minste detalj på forhånd, at det er vanskelig for retten å finne grunnlag for å erklære kjøps- og salgsavtalen ugyldig. .

Konklusjon

Å kjøpe eiendom er en seriøs, spennende sak for hver part i transaksjonen. For tiden svindel innen kjøp og salg eiendom Ikke uvanlig Derfor, før du kjøper et hjem, må du vite hvordan du kan beskytte deg mot svindlere og ikke bli et offer for bedrag.

I alle fall, for å unngå å bli et offer for svindlere, må du nøye studere alle titteldokumenter, samt rådføre deg med kvalifiserte advokater.

Spørsmål

Hvordan beskytte deg mot svindlere i eiendomsmarkedet?

Hallo! Jeg vil kjøpe et sekundært hjem, men jeg er redd for å falle i hendene på svindlere, hva skal jeg være oppmerksom på? Hva burde jeg gjøre?

Svar

5 kjøperrisiko ved kjøp og salg av eiendom

Det er kjøperen som er den mest sårbare parten i konklusjonen og utførelsen, siden han, når han oppfyller sin forpliktelse til å betale for varene, overfører et betydelig beløp til selgeren, og det er mye vanskeligere å regne med refusjon. hvis ikke alt gikk knirkefritt enn på en refusjon eiendom.

La oss vurdere hovedrisikoer kjøper i kjøp og salg av eiendom).

1) Risiko for å anerkjenne transaksjonen som ikke avsluttet

Dersom avtalen om kjøp og salg av fast eiendom blir anerkjent som ikke inngått, vil tilbakebetalingen av pengene som kjøperen har betalt, skje etter reglene om urettmessig berikelse. Som vi sa ovenfor, kan selve kravet om penger fra kjøper under en ikke-inngått avtale være svært vanskelig. Så, som følger av art. 432 i den russiske føderasjonens sivile lov, vil kontrakten bli ansett som inngått hvis det oppnås en avtale mellom selgeren og kjøperen, i den formen som kreves i passende tilfeller, om alle de vesentlige betingelsene i kontrakten.

I forhold til en kontrakt for salg av fast eiendom, klassifiserer den russiske føderasjonens sivilkode som vesentlige betingelser: a) emnet (artikkel 554 i den russiske føderasjonens sivillov), inkludert: data som gjør det mulig å definitivt etablere eiendommen som skal overføres til kjøperen, inkludert data som bestemmer plasseringen av eiendommen på den tilsvarende tomten eller som en del av annen eiendom; b) pris (artikkel 555 i den russiske føderasjonens sivilkode). Når du beskriver fast eiendom, bør du angi identifikasjonsdataene så detaljert som mulig basert på tekniske registreringsdokumenter, tittel- og titteldokumenter, siden det ikke er noen direkte indikasjon på loven om hvilke data om den ervervede gjenstanden som nødvendigvis må inneholdes i kontrakten.

Vil en avtale anses som inngått der det for eksempel ikke er angitt antall etasjer på objektet, forutsatt at alle andre data som gjør det mulig å identifisere objektet er angitt? Hva med en kontrakt som ikke angir bygningens bokstav? Rettspraksis på slike tvister er selvmotsigende, og derfor anbefaler vi at du beskriver eiendommen så detaljert som mulig. I forhold til angivelse av prisen på fast eiendom er en høy risiko for kjøper angivelsen av prisen på objektet, som ikke samsvarer med den reelle. Grunnen til å senke prisene er ofte ønsket om å «optimalisere».

Det skal forstås at i tilfeller der kontrakten anerkjennes som ikke inngått eller ugyldig, vil kjøperen stå overfor det faktum at det vil være svært vanskelig å bevise faktumet om betaling av penger i et større beløp enn spesifisert i kontrakten, og å kreve det.

2) Risiko for anerkjennelse av transaksjonen som ugyldig

Det er en hel rekke årsaker og situasjoner mulig her. La oss minne deg om at enhver transaksjon som er i strid med lovens krav er ugyldig. Først av alt, for å unngå risikoen for at transaksjonen blir erklært ugyldig, bør du nøye sjekke autoriteten til selgeren/selgers representant for å fullføre transaksjonen. Hvis selgeren er en enkeltperson, innhent attestert samtykke fra selgerens ektefelle til å selge eiendommen, eller fyll ut en erklæring om at eiendommen ble kjøpt av selgeren utenfor ekteskapet. Det er ofte situasjoner hvor ekteskapet har vært oppløst over lengre tid, bodelingen ikke er foretatt.

Ved kjøp av slik eiendom, til tross for at det har gått lang tid siden skilsmissen, anbefaler vi på det sterkeste at du innhenter samtykke fra eks-ektefellen, eller nekter å kjøpe en slik gjenstand i det hele tatt Hvis selgeren er en lovlig enhet, bør du be om selgerens registrering og inngående dokumenter, et gjeldende utdrag fra Unified State Register of Legal Entities , dokumenter som bekrefter autoriteten til personen som signerer avtalen på vegne av selskapet (oppnevnelsesprotokoll eller fullmakt) , et sertifikat for den bokførte verdien av objektet, balansen per siste rapporteringsdato.

Vær oppmerksom på at en større transaksjon krever forhåndsgodkjenning fra selgerens autoriserte organ. I tillegg kan charteret åpne for tilfeller der transaksjoner av en bestemt type, eller som overstiger et visst beløp, også på forhånd må godkjennes av selskapets autoriserte organer.

3) Risiko for gjenvinning av eiendom

Ikke bare selve eiendomssalgstransaksjonen, men også enhver av transaksjonene som rettigheten til hver tidligere selger oppsto på grunnlag av, samt en handling fra et statlig eller kommunalt organ kan erklæres ugyldig. I en viss forstand er kjøperen beskyttet av foreldelsesloven. Vi vil imidlertid ikke betrakte dem som et universalmiddel for alle sykdommer. Foreldelsesfristen starter fra den datoen da personen fikk eller burde ha fått vite om krenkelsen av sine rettigheter.

Dette utelukker ofte bruk av foreldelse som forsvar. Loven tillater ikke å kreve tilbake eiendom fra en godtroende kjøper (dvs. en kjøper som ikke visste og ikke kunne vite at selgeren av fast eiendom ikke hadde rett til å fremmedgjøre eiendommen) dersom eiendommen ble ervervet av kjøperen mot erstatning , unntatt i tilfeller hvor eiendommen forlot eierens besittelse eller en person som eiendommen ble overført til eieren mot deres vilje.

For å illustrere situasjonen med å kreve tilbake eiendom fra en godtroende kjøper, gir vi følgende eksempel. Etter eierens død ble eiendommen solgt under forfalsket fullmakt av en av arvingene. Deretter ble eiendommen videresolgt flere ganger, som et resultat av at en annen person ble eier, som ikke visste og ikke kunne vite om ugyldigheten av transaksjonen som bekreftet eierskapet til en av de tidligere selgerne. En annen arving fikk vite om salget av leiligheten flere år senere og la inn et krav mot den nåværende eieren for å kreve tilbake eiendommen fra andres ulovlige besittelse. Kravet ble tatt til følge, til tross for at nåværende eier er godtroende kjøper.

4) Risikoen for at selgeren ikke oppfyller sin plikt til å overdra eiendom

Overdragelsen av en gjenstand utføres i henhold til et overdragelsesskjøte eller annet overdragelsesdokument (et slikt dokument er ofte selve kontrakten, som inkluderer vilkåret om at det samtidig utfører funksjonene til et overdragelsesskjøte). Ved manglende oppfyllelse av overføringsplikten har kjøper rett til å kreve at denne tingen tas fra selgeren og overføres til ham selv på de vilkår som er fastsatt i kontrakten. Imidlertid forsvinner denne retten etter bestemmelsene i Civil Code hvis tingen allerede er overført til en tredjepart som har eiendomsrett, økonomisk styring eller operativ ledelse. Er tingen ennå ikke overdratt, skal forrangen gis til den kreditor som forpliktelsen har oppstått tidligere, og dersom dette ikke kan fastslås, til den som har fremmet kravet tidligere. I stedet for å kreve eiendommen overdratt, har kjøper rett til å kreve erstatning for skader.

5) Risiko for å erverve eiendom som er beheftet med rettighetene til tredjeparter

Overdragelse av eiendom medfører ikke oppsigelse av leieavtaler inngått i forhold til objektet som selges. Følgelig kan kjøper komme i en situasjon hvor den kjøpte eiendommen er beheftet med eksisterende leieavtaler, hvor utleier er fratatt muligheten for ensidig utenrettslig heving av avtalen, og leietaksten er betydelig lavere enn markedsrenten.

For å minimere disse risikoene bør du be om et utdrag fra Unified State Register for den kjøpte eiendommen (og for boligeiendom, også et utdrag fra husregisteret), og selgers garantier om fravær av heftelser i forhold til eiendom bør inkluderes i kontrakten. Dette inkluderer også risikoen for et eventuelt beslag av gjenstanden av en domstol eller en namsmann basert på krav fra tredjeparter mot selgeren frem til den statlige registreringen av overføringen av eiendomsretten til gjenstanden fra selger til kjøper.

Metodene for å minimere risikoen er de samme - å be om et utdrag fra Unified State Register med en dato så nært som mulig til transaksjonsdatoen, samt inkludere de tilsvarende garantiene fra selgeren i kontrakten.

p.s. Vi fokuserte på de viktigste, vanligste og "farlige" risikoene for kjøperen. Akk, denne listen er åpen - en eiendomskjøper står overfor et betydelig antall andre farer. Her er noen av dem:

a) risikoen for å erverve eiendom av utilstrekkelig kvalitet, inkludert eiendom med skjulte mangler;

b) risikoen for at selgeren unngår handlingene som er nødvendige for statlig registrering av overføringen av eierskap til kjøperen;

c) risikoen for suspensjon eller avslag på statlig registrering av overføring av eierskap av forskjellige grunner (ofte, for å eliminere kommentarer fra registreringsmyndigheten, kreves deltakelse fra selgeren eller hans autoriserte representant, og fraværet av en i "rekkeviddessone", hans mangel på kontakt eller manglende vilje til å gi hjelp kan komplisere livet til en kjøper som er interessert i rask registrering av rettigheten hans betydelig);

d) risikoen for at den ervervede eiendommen faller inn i arveboet i tilfelle selgerens død før statlig registrering av eiendomsoverføringen;

e) risiko forbundet med behovet for å "legitimere" ombygginger som ikke ble formalisert av den tidligere eieren (eierne) (juridiske, økonomiske, midlertidige, risikoer for å bli ført til administrativt og andre typer ansvar); b) bruk av transaksjoner under forhold, for eksempel når overføring av midler bare utføres med forbehold om innsending av dokumenter om godkjenning av tidligere gjort og oppdaget ombygging;

c) inkludering av vilkår knyttet til garantier og representasjoner.

Galina Korotkevich

Partner, juridisk analytiker. Jeg skriver artikler, ser etter interessant informasjon og foreslår måter å bruke den på i praksis. Jeg tror at takket være juridisk analyse av høy kvalitet, kommer klienter til et advokatfirma, og ikke omvendt. Er du enig? Deretter